Bitte keine Saxophonisten !!!!!

zurück:
Das wäre aber tatsächlich das Einzige, was Du dem Forum in den letzten Jahrzehnten nicht anvertraut hättest.

 

Ein paar Geheimnisse bleiben immer. Auch noch nach fast 20 Jahren hier

 

Eben. Warum nicht?
Und warum eben nicht auch bei einem Mietvertrag?
Und warum nicht auch fragen, ob man gedenkt Haustiere mitzubringen oder zu musizieren? Es MUSS ja nicht bedeuten, dass man aus dem kandidatenpool fliegt. Ev. muss man über gewisse Auflagen reden bzw schriftlich fixieren.

 

Na gut, dann präzisiere ich, was ich mit der Formulierung meine:
Selbstverständlich geht es zunächst um eine Überlassung, wie aktuell bei uns, die wir eine Immobilie gekauft haben, um sie zu vermieten.
Aber die Betreuung, sprich Verwaltung, ist die "aktive Dienstleistung".
Wir haben das der ortsansässigen Firma übertragen, die sich um alles kümmert.
Natürlich schmälert das unsere Mieteinnahmen, aber es ging uns in erster Linie um die erwartete Wertsteigerung, der Verkauf ist geplant.

Früher haben wir von meiner Schwiegermutter einige Immobilien geerbt, um deren Miet-Betreuung wir uns selbst privat gekümmert haben.
Die Mieter haben wir übernommen, sie waren freundlich und zuverlässig - aber bald mussten wir bemerken, dass uns die Betreuung überlastet. Spätestens, als ein Dach neu gedeckt werden musste, war klar, dass uns das finanziell überfordert. Wir konnten uns die Vermietung schlicht nicht mehr leisten, also entschlossen wir uns zum Verkauf aller Objekte. Die bisherigen Mieter bekamen das Vorkaufsrecht, konnten (oder wollten) es sich aber nicht leisten.

Deshalb finde ich: Vermietung muss man sich als Eigentümer leisten können und dafür auch selbst aktiv Leistung erbringen.
Vielleicht gehen manche einfach zu unbedarft an die Sache?

Die Vorstellung, dass man eine Immobilie per Kredit finanziert und dann schön von den Mieteinnahmen im Ruhestand leben kann, ist in meinen Augen komplett unrealistisch. Oft wird so etwas von unseriösen Anlageberatern vermittelt, die dann gerne nett an der Vermittlung verdienen, womöglich auch noch an der Kreditvermittlung.

 

Davon leben (von einer einzelnen Wohnung) sicher nicht. Aber die Mieteinnahmen können die Rentenlücke zumindest ein Stück weit schließen.
Für Reparaturen am gemeinschaftlichen Eigentum wird monatlich von der Hausverwaltung Hausgeld abgebucht. Hierin enthalten ist eine Instandsetzungsrücklage, die herangezogen wird, sobald Reparaturen anstehen. Dieser Teil der Miete ist sowieso schon weg. Wenn z.B. das Dach neu gedeckt werden muss, erfolgt die Bezahlung von diesem Konto.
Genauso wie Fenster, deren äußerer Teil zum Gemeinschaftseigentum zählt.

 

Aber das liegt doch nur daran, dass die Schwiegermutter keine auskömmliche Instandhaltungsrücklage gebildet hat.

Wenn man die gesamten Mieteinnahmen nur als Einkommen verwendet funktioniert das natürlich auf Dauer nicht.

Und daher kann eine finanzierte vermietete Wohnung inkl. der steuerlichen Vorteile schon über Jahrzehnte auch ein Teil zum Alterseinkommen beitragen.

CzG

Dreas

 

Jain. Ich verstehe, was du meinst.
Die Sache ist halt, du bekommst nur Kredite, wenn du ein Gehalt hast und nicht zu alt bist. Damit hast du dann auch, bei fremdgenutzten objekten, deine steuervorteile, zugang zu bafa bzw kfw.
Wenn du dann Rentner bist wird das schwerer. Der Zugang zu Krediten ist extrem schwer, damit aber auch zu kfw (was ja über deine Bank läuft). Kurz, eigentlich musst du gerade dann mehr von der Miete zurücklegen, wenn du das Geld für dich selbst brauchst.
Was ich z.B. auch nicht wusste war, dass KfW-Programme nur einmal vergeben werden. Kommt die Regierung wie gerade auf neue Ideen, was du als Hausbesitzer machen musst, kann es sein, dass du das nicht gefördert bekommst. Bei mir, ich habe vor 12 Jahren von nachtspeicherheizung auf gaszentralheizung umgebaut. Damals propagierte Technik, die gefordert wurde. Jetzt wird eine neue Sau durch's Dorf getrieben, Gas ist pfui, nur wenn ich jetzt umrüste muss ich alles selbst bezahlen.... Leider ist so etwas schwer voraussehbar.
So etwas kann dir deine Rücklagen schneller auffressen, als normal geplant, und dann wird es eng mit zusatzrente.
Besser ist es dann selbst einzuziehen, um seine eigene Miete (an sich selbst) für den Erhalt zu nutzen, teilweise.
Ich finde Immobilien mit dieser Regierung als Altersversorgung schwierig.

 

Das ganze funktioniert nur über Jahrzehnte und wenn Du in jungen Jahren mit hohem Einkommen einsteigst, möglichst bei einer neuen Immobilie, da hast Du Recht. Sonst funktionieren die Steuervorteile auch nicht.

Kaufst Du mit höherem Alter was Gebrauchtes musst Du sehr gut auf den Zustand, mögliche Investitionsrückstände und auf die Instandsrücklage achten, sonst geht es in die Hose.

( @Rick hat ja nicht gekauft, sondern geerbt)

CzG

Dreas

 

@Dreas
Yep.
Nur hat das jetzt weniger mit Musikern als Mieter zu tun, zeigt aber wie kritisch es ist, dass die Wohnung an zuverlässige Mieter geht.
Mit musikern KANN es zu folgendem Problem kommen. Die üben, der rest des Hauses fühlt sich genervt. Auf den Vermieter prasseln die Beschwerden. Der kann nichts tun, weil die Rechtslage dem musikus seine Beschäftigung zugesteht. Trotzdem werden Mieten gekürzt, ggf geklagt. Letztlich wird entweder der musikus schikaniert und zieht aus, oder die übrigen Mieter suchen sich nach und nach was anderes. Letztlich bleibt der Ärger so oder so am vermieter hängen. Mit dem Risiko, dass er sich unter den neuen mietern eine Zecke fängt. Dann geht der Spaß erst richtig los.
Leider keine Fiktion (der Auslöser war nicht die Musik, dem könnte ich sogar einen geeigneten kellerraum als Überaum überlassen).
@Rick
Schön, wenn du deine Immobilien cash bezahlen kannst bzw für lau bekommen hast. Die Regel ist aber, dass der Hausbesitzer sich Geld leihen muss. Dann ist er auf die Einnahmen angewiesen, bei heutigen Preisen für die nächsten 25+ Jahre. Spätestens dann sind aber die ersten investitionen fällig, die im schlechtesten Fall auch (teil-)finanziert werden, entweder, weil die rücklagen fehlen, oder weil Förderungen an Kredite gekoppelt sind. Steuerentlastungen bei der Einkommensteuer kommen auch nur bei einer externen Finanzierung dazu.
Bis du an den punkt kommst ernsthafte Rücklagen (also nicht für mal pinseln, ein neues Bad oder Reparaturen, sondern richtige Sanierung) bilden zu können sind mind 35 Jahre rum. Da bist du ca 60..... Mit 67 willst du aber ein Zusatzeinkommen...

 

In unserer vermieteten Wohnung sind auch (noch?) Nachtspeicheröfen verbaut. Das war 1990 wohl ziemlich angesagt.
Glücklicherweise waren diese damals bereits asbestfrei. Ob die bleiben werden oder ausgetauscht werden müssen? Und wenn ja: gegen welche Heizungsart? Und zu welchem Preis?

In unserer selbstgenutzten Wohnung haben wir eine Ölzentralheizung. Der Kessel ist 28 Jahre alt und muss somit spätestens in 2 Jahren ausgetauscht werden. Gegen was und zu welchem Preis?

Kommt unsere irrlichternde Regierung irgendwann zu einem Ergebnis in Sachen GEG? Und wenn ja: zu welchem? Zu welchen Maßnahmen werde ich gezwungen und zu welchem Preis?

Probleme, da ein ein Mieter nicht hat. Trotzdem würde ich nie wieder zur Miete wohnen wollen.
Aber kaufen oder neu bauen würde ich im Moment auf keinen Fall!

 

Quatsch. Wo steht das? So lange sie funktioniert kann sie weiter genutzt werden.

Ist sie wirklich kaputt, kannst Du dann tatsächlich keine neue mehr einbauen.

Ab 2045 darf nicht mehr mit fossilen Brennstoffen geheizt werden.

CzG

Dreas

 

Nach § 10 der Energiesparverordnung müssen alte Ölkessel ausgetauscht werden, wenn sie älter als 30 Jahre sind und nicht mit einem Niedertemperaturkessel oder Brennwerttechnik ausgestattet sind. Damit gilt die Austauschpflicht vor allem für Konstanttemperaturkessel mit einer Heizleistung zwischen vier und 400 Kilowatt.

edit: zu diesem Thema fand erst vor wenigen Wochen eine außerordentliche Eigentümerversammlung statt.

 

Sorry, Du hast Recht, was ich schrieb gilt für eingebaute Heizungen nach 1991.

(Unsere Gasheizung ist von 2018. Die können wir bis spätestens 2045 weiter betreiben, sofern sie instandgehalten werden kann.)

CzG

Dreas

 

Sie hatte wesentlich höhere Einnahmen als wir, deshalb konnte sie sich das gestatten.
Außerdem hatte sie das betreffende Objekt nicht zum Vermieten erworben, es war einfach das frühere "Häusle' ihrer eigenen Schwiegereltern, das sie wiederum von ihrem Mann geerbt hatte.

So habe ich das ebenfalls mitbekommen.
Aber da ist ja noch gar nichts entschieden, es handelt sich meines Wissens erst mal nur um Entwürfe und Diskussionsgrundlagen, die aber seit Monaten desinformativ aufgebauscht werden, um in der Bevölkerung Ângste und Unwillen hervorzurufen...

 

Nein. Das mit dem Zwangsaustausch der Heizkessel, wenn sie älter sind als 30 Jahre gilt schon lange. Das ist Fakt nach § 10 der Energiesparverordnung.

 

Allerdings zum jetzigen Zeitpunkt mit relativ langen Übergangsfristen und Ausnahmen, wenn man die Wohnung seit mindestens 21 Jahren selbst nutzt.

https://www.verbraucherzentrale.de/...dert-sich-mit-dem-gebaeudeenergiegesetz-13886

 

@Rick
Zitat: „Von der Austauschpflicht betroffen sind nur Heizungen, die weder einen Brennwert- noch einen Niedertemperaturkessel haben und die älter als 30 Jahre sind. Weil heute aber auch alte Öl- und Gasheizungen fast ausschließlich Brennwert- oder Niedertemperaturgeräte sind, sind kaum Geräte betroffen. Hinzu kommt, dass die sehr selten anzutreffenden, austauschpflichtigen Heizungen nicht ersetzt werden müssen, wenn sie in Ein- oder Zweifamilienhäusern betrieben werden, in denen die Eigentümer:innen seit Februar 2002 selbst wohnen.
Welchen Kesseltyp Sie haben, teilen die bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger:innen mit. Sie müssen regelmäßig eine so genannte „Feuerstättenschau“ vor Ort durchführen.“ Zitat Ende.

Wir haben aber weder einen Brennwert- noch einen Niedertempersturkessel. Also muss ausgetauscht werden.

Es ist auch kein Ein- oder Zweifamilienhaus und ich wohne erst seit 2019 drin.

Glaub mir einfach, dass Ich weiß, wovon ich schreibe,

 

Wir (beide Instrumentalpädagogen) haben tatsächlich vor fünf Jahren ein Zweifamilienhaus bei uns im Dorf am Rande des Sauerlandes als Altersvorsorge gekauft. Beide Wohnungen waren ab Tag eins vermietet und tragen die Raten des Kredits. Die Zinsen waren noch niedrig, der Kaufpreis war auch mehr als fair.
Baujahr des Hauses war in den 60ern, gepflegter Zustand, allerdings war fast alles im Haus noch der ursprüngliche Zustand. 20 Jahre alte Gasheizung. Bäder nur teilsaniert.

Mittlerweile haben wir in beiden Wohnungen die Fenster und die Wohnungseingangstür getauscht, das Treppenhaus renoviert, Garagendach abgedichtet, neues Garagentor, den Garten hinten begradigt, den Eingangsbereich mit neuer Haustür, Treppe und neuem Vordach komplett umgestaltet (die Kellerwand unter der Haustür war feucht), Stellplätze errichtet, Vorgarten umgestaltet... Zum Glück sind wir beide handwerklich sehr geschickt und können viel selber machen. So haben wir meistens nur die Materialkosten.

In weiser Voraussicht hatten wir bei der Aufnahme des Kredites einen Großteil der Sanierungsarbeiten mit einberechnet. Die Investitionen können wir steuerlich geltend machen, das werden wir auch in den kommenden Jahren so weiterführen. Der Balkon ist nächstes Jahr dran, im Keller ist optisch noch etwas zu tun.
Irgendwann eine neue Heizung. Wenn es eins unserer Kinder interessiert, das Dachgeschoss ausbauen, das Dach ist eh irgendwann fällig. Beim nächsten Mieterwechsel ist das Bad fällig, außerdem Heizkörper, Zimmertüren und Bodenbeläge.

Unser Plan ist, dass das Haus bis zur Rente durchsaniert und abbezahlt ist und seinen Wert gehalten, bestenfalls gesteigert hat. Stand jetzt, scheint der Plan aufzugehen. Und natürlich hoffen wir in dieser Zeit auch auf vernünftige Mieter... Da man sich "auf dem Dorf" aber meistens kennt, stehen die Chancen ganz gut. Hoffe ich...

 

glückwunsch @SaxFlute

so ist der idealfall, den sich jeder eigentümer wünscht.
ich glaube auch, in einem kl. dorf, wo alle nasen allen bekannt sind, ist etwas einfacher...

 

Da gibt es von einer Firma Trotec eine Luft/Luft Wärmepumpe, die von der Größe her einem Nachtspeicherofen entspricht, kann also an gleicher Stelle wie die Nachtspeicheröfen eingebaut werden. Man muss halt zwei Anschlüsse durch die Außenwand machen für Zuluft und Abluft. Dann kann man damit im Winter heizen und im Sommer kühlen. Was die Kiste kostet, weiß ich nicht, hab die mal bei einem befreundeten Installateur gesehen.